Zmieniło się podejście w za­kresie wyceny projektów deweloperskich będących w trakcie realizacji. Wiąże się to ze zmianą Międzynarodo­wego Standardu Rachunkowo­ści 40 Nieruchomości inwesty­cyjne. Będzie ona obowiązy­wała dla sprawozdań finanso­wych sporządzonych za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2009 r. lub później. Zdaniem Marty Stypułkowskiej-Molgi, menedżera, Zespół ds. Nieruchomości, PricewaterhouseCoopers, dzięki zmia­nom nieruchomości w trakcie budowy będą mogły być trak­towane jako nieruchomości in­westycyjne, jeżeli taki jest cel ich wytworzenia.

Wycena do wartości godziwej

Dlatego nieruchomości bę­dące w trakcie budowy lub do­stosowywania można będzie wyceniać do wartości godziwej. W obecnym stanie prawnym jest to dopuszczalne wyłącznie w przypadku nieruchomości już oddanych do użytkowania. - W rezultacie zastosowania dla nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania modelu wyceny do wartości go­dziwej spółid deweloperskie bę­dą mogły przyspieszyć moment ujęcia zysku z realizowanego projektu inwestycyjnego w ra­chunku zysków i strat. Wynik na wycenie nieruchomości do wartości godziwej rozpozna­wany był w wyniku finanso­wym w momencie rozpoczęcia użytkowana lub w momencie przeznaczenia do sprzedaży za­kończonej już nieruchomości inwestycyjnej. Marta Stypułkowska-Molga uważa, ze w praktyce możliwość zastoso­wania modelu wyceny godzi­wej na skutek nowelizacji MSR 40 spowoduje, że wynik z wyceny nieruchomości inwe­stycyjnej nie będzie odraczany w czasie i będzie rozpoznawa­ny przez deweloperów już w trakcie realizowania projektu deweloperskiego.

Ustalenie wartości projektu

Małgorzata Szymanek-Wilk, starszy menedżer, Zespół ds. Nieruchomości, PricewaterhouseCoopers, wyjaśnia, że zgodnie z MSR40 wartość go­dziwą nieruchomości inwestycyjnej stanowi cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainte­resowanymi i dobrze poinfor­mowanymi stronami. MSR 40 dopuszcza zastosowanie mo­delu wyceny nieruchomości do wartości godziwej, pod wa­runkiem ze spółka będzie w stanie ustalać wartość go­dziwą nieruchomości wiary­godnie i regularnie. W tym ce­lu spółki powinny wziąć pod uwagę wiele informacji. Przy­kładowo może to być stan lo­kalnego rynku nieruchomości, stopień realizacji danego pro­jektu inwestycyjnego, rodzaj i ustalenia wynikające z kon­traktu budowlanego, ryzyka biznesowe i finansowe związane z konkretną inwestycją czy też doświadczenia z realizacji wcześniejszych projektów.

W praktyce określenie warto­ści godziwej dla projektów w fa­zie realizacji może okazać się niezwykle trudne ze względu m.in. na brak porównywalności i unikalny charakter danej inwe­stycji. Na pierwszą przeszkodę natrafiamy, próbując zidentyfi­kować podobny niezakończony projekt deweloperski o zbliżo­nej fazie realizacji.

Niezakończone inwestycje

Ze względu na trudności w ustaleniu projektu o podob­nym stopniu realizacji nieza­kończone inwestycje są zazwy­czaj nieporównywalne w prze­ciwieństwie do gotowych za­kończonych już nieruchomości inwestycyjnych. Według Mał­gorzaty Szymanek-Wilk wyni­kać to może także z faktu, że transakcje rynkowe dotyczą za­zwyczaj zakończonych już projektów, co w konsekwencji oznaczać może brak aktywne­go rynku i bieżącej ceny dla nie­ruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania.

Z punktu widzenia praktycz­nego najwłaściwsza w tym za­kresie wydaje się tzw. metoda pozostałościowa. Jest ona po­wszechnie zalecana przez stan­dardy wyceny do szacowania wartości projektów w toku. Metoda ta bazuje na przyszłych planowanych i zdyskontowa­nych przepływach pienięż­nych, które będą generowane po oddaniu nieruchomości in­westycyjnej do użytku, skory­gowanych o wartość przy­szłych nakładów inwestycyj­nych, których poniesienie jest konieczne w celu zakończenia inwestycji. Ekspert dodaje, ze wartość ta jest w kolejnym kro­ku korygowana o szacowaną marżę dewelopera, stanowią­cą zysk dewelopera ponad kosztami budowy.